新华财经上海6月30日电（记者杨溢仁）2026年以来，公募REITs市场迎来了二级市场的多轮深度调整，目前估值落至底部，引发业界热议。
本轮调整会否持续？国内首批标准化REITs指数的集中发售会否利好市场表现？
多位受访的业内人士判断，当前公募REITs各板块处于“估值筑底、增量蓄势”的布局窗口期，指数化工具的推出将补齐市场短板，重塑资金结构、修复场内流动性，公募 REITs投资正从单一标的博弈迈入指数化、规模化配置的新阶段，其因兼具稳定分红与估值修复的双重投资价值，仍可持续关注。
二级市场震荡筑底估值性价比凸显
2026年以来，中证REITs全收益指数走出了持续回调行情，年内经历了三轮下跌。截至6月24日，指数最大回撤超12%，6月中下旬更是走出了七连跌的行情，点位一度跌破930点。
那么，本轮调整究竟因何而起？
首先，就流动性层面而言，市场总量虽持续扩容，可单券的交易深度却在变薄。根据中金公司统计，2026年公募REITs市场的日均总成交额维持在5.2亿元，但单体REIT 的日均成交额中位数从2021年的1363万元下滑至2026年的477万元，降幅达65%，资金分散导致场内流动性分层加剧。
申万宏源6月22日发布的半月报数据亦佐证了调整幅度，5月1日至6月22日，中证REITs全收益指数累计下跌了4.2%，产权类P/NAV（不动产净值市价比）、P/FFO（营运现金流市价比）双双降至历史60%分位以下，市场进入了“利空落地、估值筑底、增量蓄势”的关键布局期。
不过，面对调整，记者采访发现，市场心态并不悲观。眼下，包括中信建投证券在内的多家机构判断，市场料将迎来反转。
“估值与分红利差（REITs分红收益显著高于固收类资产，形成稳定收益护城河）将打开安全垫，公募REITs各板块的长期配置价值有望显著抬升。”一位保险机构交易员表示。
更值得一提的是，“现阶段基本面并未出现系统性恶化，五年多来，沪市公募REITs整体业绩完成度超95%，租赁住房、消费、能源等行业的业绩完成度长期稳定在100%左右，这种穿越周期的业绩兑现能力，印证了公募REITs作为独立大类资产所具备的稳定现金流特征……显然，本轮调整更多源于季末的机构流动性减持操作，以及供给放量带来的情绪扰动，而非底层资产的基本面走弱。”前述投资人称，“截至目前，公募REITs整体分派率超过6%，其中产权类约4.6%、经营权类约8.5%，配置价值不言而喻。”
指数产品破冰启航增量活水将至
据悉，华夏、易方达、南方、中金四家头部基金申报的中证REITs全收益指数证券投资基金已于2026年6月16日获中国证监会批复，产品定于7月1日集中公开发售，这标志着公募REITs投资正式突破单一标的直接交易模式。
可以看到，四只产品的单只募集上限为3亿元，合计最高可为市场带来12亿元增量资金，待募集完成后，7月上旬快速进场建仓，这将为深度调整后的REITs板块补充长期被动配置资金。
“首批四单指数基金跟踪标的覆盖了全市场优质资产，指数化工具能解决普通投资者参与的痛点。”前述投资人告诉记者，“中证REITs全收益指数纳入了51只上市满三月、流动性达标的REITs产品，覆盖了仓储物流、产业园、高速、保租房、能源、商业不动产全品类，底层总市值超1500亿元，完整复刻了市场的整体行情。相较于散户单只交易REITs，指数基金10元起投、无需股票账户，能实现一键分散布局，规避单一项目运营波动风险。”
不仅如此，指数采用全收益编制规则，强制分红自动再投资，能完整兑现不动产长期现金流回报，形成低门槛、广分散、低成本三大核心优势。
当前，“指数产品长期将重塑市场生态”已成为业界共识。
来自中信建投证券的观点指出，场外指数基金采用现金申赎，对市场波动敏感度更低，可通过银行、互联网渠道触达海量个人投资者，拓宽长期资金来源，年内指数基金、债基扩容合计有望为REITs市场带来近百亿元的增量资金。
国泰海通固收团队补充表示，REITs指数化产品的核心价值在于“降低参与门槛、扩大投资者基数、形成稳定配置型资金，缓解当前市场存量博弈困境”。从政策脉络看，去年年末监管发文明确鼓励REITs指数工具开发，从政策出台到产品集中发售节奏高效，彰显了管理层补齐不动产市场指数化工具短板，推动REITs从机构专属资产转向全民可配置大类资产的决心。
五载生态迭代完善长期发展空间广阔
自2021年6月21日沪市公募REITs试点落地至今，市场平稳运行五年有余，基本完成从 “试点破冰” 到 “生态繁荣” 的跨越。
公开数据显示，截至2026年 6月，沪市公募REITs已有上市项目59单，总市值突破1600亿元，累计分红约240亿元，底层持有超130处不动产项目，覆盖全国二十余省区；原始权益人回收净资金超600亿元，超90%资金投向新基建、城市更新，存量资产持续转化为区域发展增量资本，底层资产平均市场化增值率超60%，实现了国有资产的保值增值。
眼下，站在原始权益人的角度，其已彻底摆脱将REITs仅作为短期融资通道的认知，转向轻资产运营平台建设。据悉，沪市中已有14单项目进入扩募阶段，90%以上的原始权益人通过公募REITs发行或扩募有效降低了资产负债率，部分项目降幅超过10%，优化财务报表效果显著。同时，越来越多的企业在集团层面设立了REITs首席运营官，将运营成效与运营团队及个人的利益紧密挂钩，从根本上激发了资产运营的内生动力，使得资产精细化运营能力大幅提升。
展望后续，多层次产品体系的成型——在指数化工具、商业不动产扩容、险资长期入市三大增量逻辑的共振下，公募REITs万亿级市场的成长空间将徐徐打开，市场也将迈入 “首发扩募与主动运营并重、规模扩张与质效提升齐驱”的新阶段。
中金财富方面表示，公募 REITs 具备与股债低相关、中等风险稳定分红特征，是中长期资金优化组合的核心压舱石，当前估值底部叠加指数资金入场，中长期估值修复与持续分红的双重收益机遇明确。
站在公募REITs上市五周年与指数化产品落地的双重节点，短期二级市场调整将创造难得的布局窗口。随着首批REITs指数基金集中入市，稳定被动资金持续流入，场内流动性、投资者结构有望持续改善；依托盘活存量、服务实体的核心功能，公募REITs将持续打通金融资本与实体经济通道，在金融强国、城市更新、产业转型进程中释放更大战略价值。
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